يبدأ اليوم.. عقارك ملكك ورسمياً بدء تعويض المباني المتميزة

يبدأ اليوم التطبيق الرسمي لنظام تعويض المباني المتميزة الذي أقرته الحكومة لتقدير وصرف المستحقات لملاك المباني والمنشآت ذات الطراز المعماري الفريد، في الحالات التي يُحظر فيها الترخيص بالهدم أو الإضافة، مع تحديد قواعد احتساب قيمة التعويض، والمستندات المطلوبة، وإجراءات التقييم، وطرق صرف المستحقات، وآليات التظلم.

جاء ذلك عقب نشر الجريدة الرسمية قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2557 لسنة 2026، ليدخل حيز التنفيذ الفوري بشأن إصدار نظام عمل لجنة تقدير تعويض المباني المتميزة عن حظر الترخيص بالهدم أو الإضافة، وأسس تقديره والجهة المختصة بأدائه.

طبيعة التعويض: هل ينتقل المبنى لملكية الدولة؟

يُحسم القرار اللبس الشائع حول مصير ملكية العقار؛ حيث لا ينتقل العقار إلى ملكية الدولة ولا يصبح ملكاً عاماً، بل يظل ملكاً خاصاً لصاحبه يمتلك كامل الحق في بيعه أو تأجيره أو استغلاله بنفس حالته المعمارية. ويُعد التعويض المالي أو العيني المقدم من الدولة بمثابة “جبر ضرر وتعويض عن القيود” التي فُرضت على المالك بمنعه من هدم المبنى أو تعليته لبناء برج سكنى للاستفادة من قيمته العقارية السوقية.

المستندات المطلوبة للحصول على التعويض:

حدد القرار مجموعة من المستندات التي يجب على مالك المبنى أو من يمثله قانونًا تقديمها إلى اللجنة المختصة، وتشمل:

• صورة بطاقة الرقم القومي، وما يثبت صفة مقدم الطلب.

• المستندات الدالة على ملكية المبنى أو المنشأة وقت صدور قرار تحديده ضمن المباني ذات الطراز المعماري المتميز.

• الإفادة الصادرة للنموذج رقم «2» بشأن موقف التظلم من قرار تحديد المبنى.

• رفع مساحي معتمد يتضمن إحداثيات الموقع وأبعاد ومساحات الدور الأرضي والأدوار المتكررة.

• تقرير فني معتمد من ممثل المحافظة، يتضمن الاشتراطات التخطيطية والبنائية واستخدام الأرض وفقًا للنموذج رقم «3».

• تقرير معاينة على الطبيعة يوضح عدد الأدوار والردود والمساحة والحالة الظاهرية للمبنى.

• بيان بالمخالفات إن وجدت (محاضر المخالفات، قرارات تصحيح الأعمال، الأحكام القضائية، أو طلبات التصالح).

• صورة معتمدة من قرار تحديد المبنى مرفقًا بها صورة استمارة التوثيق الخاصة به.

وألزم القرار مالك المبنى بإخطار اللجنة بأي مستجدات تطرأ على العقار، بما في ذلك التعديلات المعمارية أو الإنشائية أو أعمال التعلية أو هدم أي أجزاء منه.

كيف يتم تقدير التعويض؟

بعد استيفاء المستندات المطلوبة، تحيل اللجنة طلب التعويض إلى خبيرين من خبراء التقييم العقاري المقيدين لدى الهيئة العامة للرقابة المالية، يختارهما رئيس الهيئة، لإجراء التقييم وتحديد قيمة التعويض المستحقة.

وفي حالة حظر الهدم أو الإضافة، يتم تحديد القيمة السوقية للمبنى في حالتين: الأولى مع صدور قرار تحديده كمبنى ذي طراز معماري متميز، والثانية بافتراض عدم صدور القرار. ويُحتسب التعويض على أساس الفرق بين القيمتين السوقيتين، وفي حال تجاوز الفارق بين تقديري الخبيرين نسبة 20%، يتم الاستعانة بخبير تقييم عقاري ثالث لإجراء التقييم نفسه، على أن يتم الأخذ بمتوسط أقرب تقديرين واستبعاد التقدير الثالث.

آليات وطرق صرف التعويض:

حدد القرار قواعد تعويض المباني المتميزة على أساس متوسط القيمة الناتجة عن الفرق بين القيمة السوقية للمبنى في حال صدور قرار التحديد والقيمة السوقية له في حال عدم صدوره. ويتم صرف التعويض دفعة واحدة خلال 6 أشهر من تاريخ صدور قرار اللجنة.

كما أتاح القرار خيارين إضافيين لصرف التعويض:

• التقسيط: الاتفاق على صرف التعويض على دفعات دورية نصف سنوية لمدة لا تتجاوز 5 سنوات، مع منح فائدة وفقًا للسعر المعلن من البنك المركزي.

• التعويض العيني: أن يكون التعويض عينيًا بناءً على طلب المالك ووفقًا للقواعد العامة المقررة.

إجراءات التظلم ومواعيد الاجتماعات:

أتاح القرار لمالك المبنى أو من يمثله قانونًا التظلم من قرار اللجنة أمام اللجنة المشكلة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3279 لسنة 2021، خلال 60 يومًا من تاريخ إخطاره بالقرار بخطاب مسجل بعلم الوصول.

وتجتمع لجنة التعويضات بدعوة من رئيسها مرة واحدة على الأقل شهرياً، ويجوز عقد اجتماعاتها عبر وسائل الاتصال الحديثة، ولا يكون اجتماعها صحيحاً إلا بحضور ثلثي الأعضاء، فيما تصدر القرارات بأغلبية أصوات الحاضرين.